Nachtrag: Überschreitung EFH

Noch ein kurzer Nachtrag der Vollständigkeit halber:

Das Landratamt Heilbronn meldete sich per eMail bei uns und der Gemeinde zu dem Verstoß der Erdgeschoss-Fußbodenhöhe bzw. zu der Befreiung von der EFH, die wir direkt nach Bekanntwerden des Tiefbau-Fehlers eingereicht haben:

Unser Verstoß endet als einfacher Aktenvermerk. Eine Verfahren zur Befreiung wird es nicht geben. „Ein Normalbetrachter wird eine Überschreitung von 15cm mit bloßem Auge nicht feststellen können. Alle weiteren baulichen Grenzen werden weiterhin eingehalten. Zudem gib es im genannten Baugebiet bereits eine Befreiung der EFH von +20cm. Der Verstoß wird zur Kenntnis genommen. Das Ermessen der unteren Baurechtsbehörde wird dahingehend ausgeübt, dass auf eine nachträgliche Genehmigung der EFH Überschreitung wegen Geringfügigkeit verzichtet wird.“

Ich bin wirklich froh, dass wir den ‚ehrlichen‘ Weg gewählt haben und nicht die Option „Wir schauen uns alle einmal tief in die Augen und machen einfach weiter, als ob keiner etwas gesehen hat“.

 

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+++ Breaking News +++

Fast 2 Wochen haben wir nichts Neues verlauten lassen – dafür gibt’s jetzt umso mehr zu berichten:

Das allerwichtigste zuerst: DIE BAUGENEHMIGUNG IST DA

Baufreigabe

Das Landratsamt Heilbronn hat Wort gehalten: Am 24.03. ist die Baufreigabe an die Gemeinde raus gegangen. Diese habe ich heute direkt in der Mittagspause abgeholt. Endlich. Ich habe mich schon darauf eingestellt dort erneut anrufen und mich vertrösten lassen zu müssen. Kann ja auch mal was klappen.

Die Genehmigung ist bereits heute gescannt und per Mail an die Bank geschickt worden. Angeblich sind mit Vorlage der Baufreigabe alle Voraussetzungen erfüllt damit die Abrtetung rechtskräftig an allkauf geht. Das glaube ich aber erst wenn ich meine Ausfertigung in der Hand halte. Vielleicht fehlt ja doch noch etwas, was bereits seit Monaten bei der Bank liegt. Wer weiß..

Das Original liegt auch schon eingetütet und frankiert auf der Kommode. Es geht an den Architekten. Der wiederum prüft abschließend ob es planungsrelevante Änderungen gibt und schickt Kopien an allkauf, bevor wir das Original zurück bekommen.

Wenn es denn so sein sollte, dass die Abtretung der Bank innerhalb der nächsten Woche bei allkauf vorliegt, dann dürfen wir anfangen rückwärts zu zählen. Laut Kellerbauer können wir von Projektfreigabe (Abtretung+Beugenehmigung liegen allkauf vor) bis Stelltermin Keller mit etwa 4-5 Wochen rechnen (heißt: Anfang Mai). Diese Termine habe ich heute dann auch direkt brühwarm an den Tiefbauer weitergegeben. Er meldet sich mit einem Terminvorschlag für das Ausheben asap zurück.

Und weil es mit einem großen Loch im Garten allein nicht getan ist, habe ich bereits in der letzten Woche alles in die Wege geleitet bzgl. Baustrom und Bauwasser. Das war tatsächlich wesentlich unkomplizierter als erwartet. Sobald wir die Wasserleitung freigelegt haben, soll ich mich telefonisch melden. Dann kommt jemand raus und klemmt mir einen Wasserzähler dran. Super. Baustrom ist nur unwesentlich komplizierter: Man suche sich einen willigen Elektriker (das tatsächlich war das schwierigste), der den Antrag (er)stellen muss. Mir wurde gesagt ich solle einen Puffer von 2-3 Wochen zwischen Antrag und Anschluss einplanen. Was noch fehlt: Ein Baustromkasten. Den hat der Elektriker leider nicht. Aber den Kasten kann man ja mieten. Dazu habe ich ein Angebot vorliegen: 55 EUR/Monat. Perfekt. Da suche ich erst gar nicht weiter. Eine gelungene Woche bisher – darauf ein Bier.

Bauantragsprüfung allkauf abgeschlossen

Ewig ist es her – aber heute haben wir mal wieder im Bauherrenportal bei allkauf reingeschaut. Und siehe da:

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Der Bauantrag ist bei allkauf eingegangen und wurde genehmigt! Toll – wieder einen Punkt mehr im Zeitplan abgehakt! Zum Glück hat allkauf seinen Sitz im rheinland-pfälzischen Simmern. Hier in Baden-Württemberg arbeitet diese Woche (gefühlt) kein Schw**. Da hier am 06.01. Feiertag ist, ist es eigentlich fast selbstverständlich, dass man seinen Weihnachtsurlaub bis einschließlich hl. drei Könige plant.

Mal sehen, wie lange nun die technische Prüfung dauert. Denn danach bekommen wir den Termin zur Bemusterung genannt. Darauf freuen wir uns sehr. Denn mit dem Ausflug ins Bemusterungszentrum nach Heinsberg werden wir auch einen Besuch bei guten Freunden in Aachen verbinden können. So oft bietet sich ja leider nicht die Gelegenheit aufgrund der großen Entfernung.

Weihnachtswunder

Ist das zu fassen? Heute rief der Architekt an. Im Gepäck hatte er gute Neuigkeiten!

Nachdem ich von unserer Kundenbetreuerin die Info erhalten hatte, dass die Sonderanfrage bzgl. unserer Wärmeübergabestation noch immer allkauf-intern in Klärung sei, habe ich die Hoffnung völlig verloren, dass in diesem Jahr überhaupt noch irgendetwas passiert.

Doch heute klingelte das Telefon. Der Architket teilte uns mit, dass allkauf tatsächlich einen Fehler gemacht hat und die Sonderanfrage nun exakt so abgesegnet wurde, wie ich es vor 4 Wochen gefordert hatte. Es wäre sicher zielführender gewesen, wenn ich direkt mit einem Entscheidungsträger in der Technikabteilung hätte sprechen können. Aber das schließt allkauf kategorisch aus. Kann ich aber auch verstehen. Wenn dort jeder Kunde direkt meint mit der Technikabteilung sprechen zu wollen, kommen die ‚Experten‘ ihrem Job wohl überhaupt nicht mehr nach. Trotzdem ärgerlich, dass jetzt 4 Wochen ins Land gegangen sind um genau dort zu enden wo wir gestartet sind. EGAL, das Ergebnis zählt. Jetzt kann der Architekt endlich den Bauantrag fertigstellen.

Offiziell hinter Plan

Unser Ziel war Anfang Dezember den Bauantrag einzureichen. Laut Aussage unserer neuen Nachbarn benötigt das hiesige Bauamt etwa 3-4 Wochen, um den Antrag zu bearbeiten. Somit hätte die Baugenehmigung mit viel Glück noch Ende 2016 vorgelegen..

Heute schreiben wir den 18.Dezember und es ist noch kein Bauantrag vom Architekten bei uns eingegangen. Laut Aussage des Architekten ist allkauf ihm noch immer eine Antwort auf die geänderte Sonderanfrage (Hausübergabestation) schuldig. Als ich vorgestern mit unserer Kundenbetreuerin sprach, wusste diese nichts von einer ausstehenden Anfrage. Sie versprach mir sich in der allkauf-Technikabteilung schlau zu machen. Wir werden kommende Woche telefonieren.

Nun können wir davon ausgehen, dass uns die Baugenehmigung frühestens Ende Januar 2017 vorliegen wird. Was bedeutet das? Erst einmal gar nichts. Über den Winter haben wir (gezwungenermaßen) einen Zeitpuffer. Keiner der angefragten Tiefbauer hält es für eine gute Idee mit den Erdarbeiten zu beginnen, solange die Frostgefahr so hoch ist.

Viel entscheidender als der Baubeginn ist der allkauf-Zeitplan. Mit dem fertigen Bauantrag beginnt die finale technische Prüfung. Diese Prüfung (und einige weitere Voraussetzungen) sind erforderlich, bevor das Haus in die Produktionsplanung aufgenommen wird. Das bedeutet also, dass sich der mögliche Stelltermin nach hinten schieben kann. Der gesamte Produktionsprozess wird von allkauf mit 10-15 Wochen angegeben. Möglicher Zeitraum für den Stelltermin wäre aktuell somit Mitte März bis Mitte April 2017. Best case.

good bye, Kniestock..

..wir werden dich sicher sehr vermissen.

Galgenhumor nennt man so etwas übrigens.

Heute Morgen erhielten wir eine Mail vom Architekten mit den Betreff „Bauantrag“. Juhu – gute Neuigkeiten. FALSCH!

Dem Architekten ist bei der Erstellung des Bauantrags aufgefallen, dass unser DG laut Landesbauordnung Baden-Württemberg als Vollgeschoss gilt und somit nicht mit dem bestehenden Bebauungsplan zu vereinbaren ist. Erlaubt ist nur ein Vollgeschoss.

Ich kann mich noch daran erinnern als wäre es gestern gewesen. Als wir mit dem Architekten bei uns zu Hause am Tisch saßen und ich bei der Planung des Dachgeschosses und des damit verbundenen Kniestocks fragte (ich glaube es war meine erste oder zweite Frage): „Passt das denn auch mit dem Bebauungsplan zusammen im Hinblick auf die Flächenberechnung?… Antwort: „Ja, sicher, der Kniestock macht keine Probleme“. Um es einmal diplomatisch auszudrücken: Wer seinen Beruf schon einige Jahre ausführt, der sollte ein gewisses Maß an Erfahrung haben. Oder die Antwort nach einer eingehenden Prüfung/Berechnung nachreichen. Aber vorschnelle, falsche Antworten..

Laut LBO darf im DG bei max. 75% der EG Grundfläche eine Höhe (gemessen Rohfußboden bis Dachhaut) von 2,30m vorliegen. Schuld ist wohl unser vorgezogener Flachgiebel.

Was sollen wir machen – Schuld hat hier niemand (außer der vorgezogene Flachgiebel) – aber enttäuscht sind wir natürlich schon. Hätte man früher wissen können. Selbst haben wir auch nicht nachgerechnet. ALSO: Der Kniestock wird jetzt gezwungenermaßen um 30cm auf eine Höhe von 1,20m reduziert.

I think me kicks a horse

Vorgestern haben wir von unserem Architekten wie vorab angekündigt eine Zusatzvereinbarung zum Hausvertrag erhalten. Diese Zusatzvereinbarung enthält alle Änderungen, welche wir mit dem Architekten eingeplant haben. Insgesamt eine Liste mit 29 Positionen. Entfall von Fenster A – dafür Ersatz eines Fensters B usw. Im Großen und Ganzen ohne Überraschungen. Bis auf einen Posten:

Im Vertrag enthalten ist eine Gasbrennwerttherme, die Solaranlage zur Warmwasserbereitung und ein 300L-Wasserspeicher. Nun beziehen wir unsere Wärme allerdings (gezwungenermaßen) via Nahwärmeanschluss. Dies wurde auch in der Zusatzvereinbarung berücksichtigt. Die Therme entfällt, verbunden mit einer entsprechenden Gutschrift. Hinzu kommt dafür die Hausübergabestation. So jedenfalls dachte ich.

Der Posten lautet aber: Hausübergabestation, Solaranlage, Ausgleichsmembran und Wasserspeicher. Mehrkosten: über 17.000 EUR. Hier muss ein Fehler vorliegen. Meine Vermutung war, dass bei der Preisermittlung nicht berücksichtigt wird, dass bereits die Solaranlage und der Speicher im Vertrag enthalten sind. Also: Telefonieren.

Rückmeldung Architekt: „Wir machen die Preise nicht. Wir stellen eine Sonderanfrage an allkauf und bekommen die Preise genannt.“ Also: allkauf angerufen. Aussage allkauf: „Ja, das ist schon so korrekt. Wenn Sie auf die Solaranlage + Speicher verzichten, dann sind es ’nur‘ noch 11.000 EUR Mehrkosten.“ 11.000 EUR für eine Hausübergabestation? Ich glaube nicht! Ich habe dann noch einmal mit dem Architekten gesprochen. Er wird nun eine geänderte Anfrage an allkauf senden, in der wir NUR die Gastherme entfallen lassen. Um die Hausübergabestation kümmere ich mich dann selbst. Ein wenig leid tut mir der Architekt schon. Er kann meine Empörung vollkommen nachvollziehen und muss nun zwischen mir und allkauf vermitteln..

Gestern Abend habe ich kurzerhand bei unserem zukünftigen Wärmelieferanten angerufen, um mir erklären zu lassen, ob es technisch ein Mehraufwand für die übrige Haustechnik bedeutet, wenn wir die Therme gegen die Übergabestation tauschen. Ich habe dann direkt mit dem ausführenden Techniker sprechen können. Fazit: Therme raus, Übergabestation rein. FERTIG.

Jetzt warten wir ab, was allkauf dazu sagt. Zur Not werden wir alles beim vertraglich vereinbarten Standard belassen und die Therme, sobald sie auf unser Grundstück geliefert wird, an den Nächstbesten in ebay Kleinanzeigen verhökern 🙂

Gute Neuigkeiten gab es auch: Der Architekt erstellt gerade unsere Bauantragsunterlagen.

Es ist viel passiert..

.. auch privat. Daher kamen wir nicht dazu den Status aktuell zu halten. Das holen wir aber hiermit nach.

Bereits eine Woche früher als zugesagt hat der Architekt die Pläne fertiggestellt und uns den Vorentwurf per Mail geschickt. Diesen Sollten wir in aller Ruhe kontrollieren und, falls es keine Änderungswünsche gibt, unterschrieben zurücksenden. (Hier ist Vorsicht geboten: Sind nach Unterschrift Änderungen gewünscht, kostet es extra).  Einiges, was beim Architektengespräch besprochen wurde fand nicht den Weg in die Zeichnungen (einige Fenster fehlten, einige Wände standen anders als angedacht). Im Großen und Ganzen hat der Architekt unsere Wünsche jedoch verstanden und umgesetzt. Die Kellerfenster müssen wir wie bereits erwähnt selbst besorgen. Hier haben wir dem Architekten so früh wie möglich eine Liste der Fenster, Positionen und Maße mitgegeben, sodass diese direkt mit eingeplant werden konnten.

Als dann die Pläne vorlagen, haben wir aus optischen Gründen (Symmetrie) die Fenster im Keller noch einmal angepasst. Auch die Positionierung des Hauses auf dem Grundstück wollten wir ändern. Viel Garten für die Kinder wäre nicht geblieben. Also wurde das Haus so weit wie möglich an die beiden Grundstücksgrenzen gesetzt, sodass ein großer nutzbarer Garten entsteht.

Der Vorentwurf wurde einige Male hin- und her geschickt, Fehler gefunden, Fehler beseitigt, Fenstermaße geändert, bewiesen, dass sich der Wäscheabwurfschacht sehr wohl realisieren lässt, erneut Fehler gefunden, Fehler beseitigt und so weiter. Alles sehr professionell und zügig.

Tipp am Rande: Uns hat das frühe Planen der Küche vor einer mittelschweren Katastrophe bewahrt. Ohne eine konkrete Küchenplanung wäre uns nicht aufgefallen, dass wir durch die Anordnung der Fenster nicht genügend Platz für Hoch- bzw. Hängeschränke haben. Also: Mit dem ersten Entwurf direkt zum Küchenplaner!

Nun kam gerade die (höchstwahrscheinlich) letzte Korrekur der Kellerzeichnung an. DER PLAN STEHT! Heute Abend werden die Zeichnungen unterschrieben und gehen dann an den Architekten zurück.

In der Zwischenzeit gab es offensichtlich auch auf unserem Grundstück Aktivitäten. Denn gestern Abend erhielten wir das Bodengutachten. 24 Seiten Geologenchinesisch. Ich habe für uns einmal die vermeintlich wichtigsten Infos versucht zu extrahieren: Wir haben Bodenklasse 4, kein drückendes Wasser und es wurden weder Wasseradern noch Sprengkörper gefunden. Aus dem Gutachten geht außerdem hervor, dass der Keller gegen aufstauendes Sickerwasser abgedichtet werden muss. Preislich ist diese Abdichtung von Anfang an einkalkuliert – also kein Problem.

Mit dem Gutachten und den Architektenplänen sollten wir in der Lage sein die ersten Angebote von Tiefbauern einzuholen.

Architektengespräch, Rückmeldung von Bank und allkauf

Gestern war ein guter Tag: Das Architektengespräch stand auf der Agenda. Der Architekt hat sich für den Nachmittag angekündigt und meinte, wir sollten etwa 3h Zeit einplanen.

Aber zunächst habe ich noch einmal mit Nachdruck bei unserem Finanzberater nach dem Status der Bank gefragt. Und siehe da: Die (zweite) Bank hat die Unterlagen final geprüft und das Darlehen genehmigt. Die Unterlagen zur Grundschuldbestellung werden uns spätestens am Montag vorliegen. Das ist deshalb so wichtig, weil ohne diese Unterlagen der Notartermin am Mittwoch hätte verschoben werden müssen. Sowas nennt man dann wohl just-in-time.

Allkauf hat uns fast zeitgleich die geänderten Unterlagen für den KfW-Antrag zukommen lassen. Hier finden sich nun auch die geplanten 2 Wohneinheiten und der damit verbundene doppelte KfW-Förderkredit.

Nun aber zum Architektengespräch. Nachdem der Architekt bedingt durch den chaotischen Verkehr Rund um Stuttgart und Leonberg eine halbe Stunde verspätet bei uns vor der Tür stand, ging es dafür umso schneller ans Eingemachte. Gestartet sind wir im EG und haben unsere Änderungswünsche Raum für Raum einplanen lassen. Den Grundriss spiegeln,  Fenster ändern, Wände herausnehmen und verschieben. Zur Freude des Architekten hatten wir im Vorfeld eine dreiseitige Liste unserer Fragen und Wünsche erstellt. So sind wir vergleichsweise zügig durchgekommen. Der Architekt machte einen sehr kompetenten Eindruck. Und wir hatten zu keinem Zeitpunkt das Gefühl, dass er uns zu Maßnahmen ermutigte, die wir mit Aufpreis zahlen müssen. Das Gegenteil war der Fall. Die Planung der Garage, wenn die Garage nicht bei allkauf mit beauftragt wurde, müsse er uns mit einigen Hundert EUR berechnen. Daher sollten wir doch lieber direkt mit dem Garagenbauer einen zusätzlichen Bauantrag der Garage erstellen lassen, das würde uns deutlich günstiger kommen. Die Heizungsunterstützung mittels Solaranlage hat er uns ebenfalls ausgeredet, da unrentabel in unserem Fall. Bereits beim Verkaufsgespräch in Fellbach haben wir uns alle bis dato bekannten Sonderwünsche einrechnen lassen. So sollten die gestrigen Änderungen keine großen Mehrkosten bedeuten.

Folgende Punkte haben wir gestern zum Standardgrundriss hinzugeplant:

  • Fenster in verbesserter Schallschutzausführung
  • Fenster im vorgezogenen Flachgiebel geändert, damit hier Rolladen verbaut werden können
  • Bodentiefe Fenester im WZ, zusätzliches Kämpfer in der Küche, zusätzliches festes Fenster im Treppenhaus, größere Fenster im Bad EG, zusätzliche Dachfenster, etc etc.
  • Hebeanlage für das KG (geadanklich bereits eingeplant)
  • Züsätzliche/geänderte Wände (begehbarer Kleiderschrank, gänderte Raumaufteilung im Keller, Entfall einer Wand im OG)
  • Viele große Fenster im KG. Vorgesehen waren hier nur kleine Fenster bzw. Lichtschächte
  • Fenster in Wunschfarbe (für den Keller bedeutet das, dass wir die Fenster selbst besorgen müssen. Der Kellerbauer bietet nur eine weiße Ausführung an)

Jetzt wird es einige Tage dauern, bis die Skizzen des Architekten in den Computer übertragen werden. Diesen Entwurf bekommen wir dann zur Freigabe bzw. um weitere bereits bekannte Details einzuplanen (Durchbrüche für Zentralstaubsaugeranlage und Wäscheabwurf).

Anschließend wurde das Haus auf dem Grundstück platziert. Mein Gott. Ich glaube, wir bauen das größte Haus in der Nachbarschaft! Mit dieser Positionierung kann dann auch das Bodengutachten erstellt werden (die Firma bohrt ja nicht irgendwo auf gut Glück). Sobald das Bodengutachten und die Architektenpläne vorliegen, können und müssen wir uns auf die Suche nach einem Tiefbauer machen. UND: Der KfW-Baubegleiter muss asap mit ins Boot. Also wieder einige ToDos auf der Liste.

 

 

Schlag auf Schlag mit kleinen Rückschlägen

Das Projekt nimmt jetzt doch gewaltig an Fahrt auf. Nachdem die allkauf-Maschinerie nun vollends angelaufen ist, stand gestern und heute das Telefon kaum noch still:

Zunächst meldete sich unser Vertragsarchitekt. Ein kurzes und sehr freundliches Telefonat mit dem Ergebnis: Am 21.Oktober treffen wir uns zu einem ausführlichen Gespräch. Unterlagen müssen wir dazu keine besorgen, das veranlasst der Architekt in Eigenregie. Perfekt. Er hat bereits ein Vermessungsbüro beauftragt, welches unser Gründstück bis zum Architektengespräch vermessen haben will. Das Vermessungsbüro besorgt auch alle notwendigen Unterlagen (Bebauungsplan, Kanalplan, XML/DXF Dateien, Flurkarte). Alles das soll sehr zeitnah passieren, damit dem Architekten nächste Woche alle Daten zur Verfügung stehen.

Keine 2 Minuten später klingelt erneut das Telefon. Das Unternehmen, welches von allkauf mit der Erstellung des Bodengutachtens beauftragt wurde, hatte einige kurze Rückfragen und möchte ebenfalls asap auf unserem Grundstück tätig werden. Bitte gern! (Da das Grundstück offiziell noch nicht unseres ist, haben wir uns dazu mit der Gemeinde abgestimmt – kein Problem)

Heute dann ein weiterer Anruf: Das Vermessungsbüro. Wir müssen möglichst schnell ein Formular bestätigen und zurücksenden – sonst könnte es knapp werden mit der Erstellung der Unterlagen für den Architekten. An uns soll es nicht liegen – das Formular geht heute noch unterschrieben in die elektronische Post.

Heute Abend zu Hause angekommen: Ein Schreiben von allkauf mit der Bestätigung zum KfW-Antrag ‚Energieeffizientes Bauen‘. Ja ist denn heut schon Weihnachten? Wenn’s läuft, dann läuft’s!  Naja, ernüchterung machte sich breit, als ich einige Fehler darin entdeckte. Im Antrag ist nur die Rede von einer Wohneinheit. Wir planten schon von Beginn an mit einer Einliegerwohnung im Keller. Die Heizungsanlage wurde mit einem Gasbrennwertkessel angegeben. Wir werden/müssen jedoch (wie auch an allkauf kommuniziert) Nahwärme beziehen. Auch scheint die Solarkollektorfläche nicht korrekt zu sein, denn hier war immer die Rede von einem dritten Kollektor (aufgrund der 2 Wohneinheiten). Auch finden sich im Antrag exakte Angaben zu den Fensterflächen. Ich habe mein Zweifel, ob die von uns hinzugeplanten Fenster sich hier tatsächlich wiederfinden.. Es gibt also Gesprächsbedarf. Eine Auflistung der offensichtlich falschen Angaben schicken wir heute schon einmal an unsere Kundenbetreuerin und morgen wird direkt hinterher telefoniert. Grundsätzlich stellt sich die Frage: Ist es zeilführend solche Dokumente zu erstellen, bevor die Architektenplanung fertiggestellt ist?

Kurzes Zwischenfazit bis hierhin: allkauf verliert keine Zeit. Das kommt uns sehr entgegen! (Bei dem KfW-Antrag hätte ein wenig mehr Zeit vielleicht nicht geschadet)